房價和稅費聯【動的新?！繎B分析

　　在不同時期，由于商品房的市場供求在改變，價格也會隨之波動。當市場的供給遠小于需求時，價格將一路上揚。但是房價一旦觸碰到政府管控的上限，有的開發商可能采取惜售的方法，捂盤待售。

　　然而，房價的上漲能否給開發商帶來凈利潤的增長，應當重點考慮房價上漲帶來的稅費增長因素，以及惜售期間的資金成本因素。所謂新常態分析，就是適應營改增的新環境，進行房價和稅費聯動的常態分析。

　　下面以房地產開發企業增值稅一般計稅項目為例，重點結合土地增值稅的特征，分三種情景進行房價和稅費聯動分析。

　　5.1房價上漲后增值率不突破20%的情景（限于普通住宅）

　　與其他開發產品不同的是，增值率不突破20%的普通住宅，享受免征土地增值稅的優惠。

　　5.1.1應用場景

　　某一般計稅項目a樓盤，普通住宅單方售價（含稅）13000元，單方地價4000元，單方開發成本（含稅）4500元，符合抵扣條件的單方進項稅額285.71元。

　　一、增值稅：從2018年5月1日起，銷售不動產的增值稅稅率調整為10%，同時一般計稅項目享受土地價款差額征稅，則：

　　應納增值稅＝（13000－4000）÷（1+10%）×10%－285.71＝532.47元

　　可比口徑稅負率＝532.47÷13000＝4.10%

　　二、城建稅及附加：假定項目所在地的綜合征收率為11.5%，則：?

　　應納城建稅及附加＝532.47×11.5%＝61.23元

　　三、印花稅：依據《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006]162號)第四條規定，“對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅?！睂崉罩?，如果《商品房銷（預）售合同》相關售價條款未進行價稅分離，應當按照合同所載價稅合計金額繳納印花稅，則：

　　應納印花稅＝13000×0.05%＝6.5元

　　四、土地增值稅：依據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號），同時參照《武漢市地方稅務局2017年土地增值稅業務培訓資料》相關解釋，土地增值稅清算時，轉讓房地產收入總額按照不含增值稅銷項稅額計算，假定房地產開發費用（期間費用）按土地成本和開發成本之和10%計算，則：

　　轉讓房地產收入總額＝13000÷（1+10%）＝11818.18元

　　扣除項目金額合計＝[4000+（4500－285.71）]×（1+10%+20%）+61.23+6.5＝10746.31元

　　增值額＝11818.18－10746.31＝1071.87元

　　增值率＝1071.87÷10746.31＝9.97%

　　應繳土地增值稅＝1071.87×30%＝321.56元

　　由于增值率未超過20%，享受免征優惠，免征土地增值稅321.56元。

　　五、企業所得稅：增值稅實行價外稅核算，因此企業所得稅應當按照不含增值稅收入確認，依據《增值稅會計處理規定》（財會[2016]22號）第二條（三）項之1點規定，享受差額征稅的土地價款抵減銷項稅額的部分應當對應沖減主營業務成本，那么：

　　營業收入＝13000÷（1+10%）＝11818.18元

　　營業成本＝[4000－4000÷（1+10%）×10%]+（4500－285.71）＝7850.65元

　　稅金及附加＝61.23+6.5＝67.73元

　　假定期間費用仍然按照土地成本和開發成本之和10%計算，則：

　　期間費用＝[4000+（4500－285.71）]×10%＝821.43元

　　營業利潤＝11818.18－7850.65－67.73－821.43＝3078.36元

　　假定未發生營業外收入和營業外支出，亦無其他納稅調整，則：

　　應納企業所得稅＝3078.36×25%＝769.59元

　　六、稅費合計和凈利潤

　　稅費總計＝532.47+61.23+6.5+0+769.59＝1369.80元

　　稅后凈利潤＝3078.36－769.59＝2308.77元

　　5.1.2場景分析

　　開發商通過市場調查，擬對a樓盤普通住宅捂盤待售，因此，對于待售期間增加的資金成本，以及未來銷售時間因漲價增加的稅費，需要進行綜合分析，以尋找一個合理的價格區間。

　　一、在假定成本費用不變的前提下，按照享受土地增值稅免征待遇，房價上漲后增值率不突破20%的要求，尋找未來銷售時間的價格高點，這個價格高點為14202.52元。這時，稅費和凈利潤情況分別如下：

　　1、應納增值稅641.79元，比單方售價13000元時增加109.32元；

　　2、城建稅及附加73.81元，比單方售價13000元時增加12.57元；

　　3、印花稅7.10元，比單方售價13000元時增加0.60元；

　　4、土地增值稅：增值額2151.90元，比單方售價13000元時增加1080.03元，增值率20%，繼續享受免征土地增值稅待遇；

　　5、企業所得稅：假定未來銷售時間在12個月后，月利率0.50%，那么待售期間的融資成本將增加697.81元，營業利潤為3460.58元，比單方售價13000元時增加382.21元；應納企業所得稅865.14元，比單方售價13000元時增加95.55元；

　　6、稅費合計1587.84元，比單方售價13000元時增加218.05元；

　　7、稅后凈利潤2595.43元，比單方售價13000元時增加286.66元。

　　二、假定未來銷售時間在12個月后，月利率0.50%，按照增加的凈利潤能夠彌補待售期間的融資成本為目標，尋找未來銷售時間的價格低點，這個價格低點為13776.96元。這時稅費和凈利潤情況分別如下：

　　1、應納增值稅603.10元，比單方售價13000元時增加70.63元；

　　2、城建稅及附加69.36元，比單方售價13000元時增加8.12元；

　　3、印花稅6.89元，比單方售價13000元時增加0.39元；

　　4、土地增值稅：增值額1769.68元，比單方售價13000元時增加697.81元，增值率16.45%，繼續享受免征土地增值稅待遇；

　　5、企業所得稅：待售期間的融資成本將增加697.81元，營業利潤為3078.36元，比單方售價13000元時增加0元；應納企業所得稅769.59元，比單方售價13000元時增加0元；

　　6、稅費合計1448.94元，比單方售價13000元時增加79.14元；

　　7、稅后凈利潤2308.77元，比單方售價13000元時增加0元。

　　5.1.3變動趨勢

　　一、從上述場景分析得出結論，a樓盤普通住宅成本費用固定，待售期間融資成本確定的情況下，待售價格低點為13776.96元，價格高點為14202.52元。

　　1、當單方售價突破價格高點時，增值率將突破20%，土地增值稅不能享受免征待遇，其稅費和凈利潤的變化，將在下面的第二種情景或者第三種情景中進行分析。

　　2、當單方售價達不到價格低點時，房價上漲后增加的凈利潤將不能彌補待售期間的融資成本。

　　二、當成本費用發生變化時，待售價格低點和待售價格高點隨之發生變化。

　　1、當土地成本下降時，待售價格低點和待售價格高點也將下降；當土地成本上升時，待售價格低點和待售價格高點也將上升。

　　2、當開發成本下降時，待售價格低點和待售價格高點也將下降；當開發成本上升時，待售價格低點和待售價格高點也將上升。

　　3、當進項稅額和進項稅額取得率下降時，待售價格低點將下降，價格高點反而上升；當進項稅額和進項稅額取得率上升時，待售價格低點將上升，價格高點反而下降。

　　4、當融資成本下降時，待售價格低點將下降，價格高點不變；當融資成本上升時，待售價格低點將上升，價格高點仍然不變。

　　三、具體量變變動趨勢分析及測算公式

　　1、以上變動趨勢，限于相關因素變動后，增值率不突破20%的情景；如果增值率突破了20%，應當適用下面的第二種或者第三種情景。

　　2、房價上漲后增值率不突破20%的情景，其具體量變變動趨勢分析以及價格高點和價格低點的測算公式，詳見附表3-4-02《房價稅費聯動分析（普通住宅增值率不突破20%）》。

　　5.2房價上漲后增值率將突破20%的情景（限于普通住宅）

　　未來房價上漲，一旦導致增值率突破20%，普通住宅將不能享受免征增值稅待遇。這時，稅費和凈利潤將受到較大影響。

　　5.2.1應用場景

　　某一般計稅項目b樓盤，普通住宅單方售價（含稅）14000元，單方地價4000元，單方開發成本（含稅）4500元，符合抵扣條件的單方進項稅額285.71元。

　　一、應納增值稅＝（14000－4000）÷（1+10%）×10%－285.71＝623.38元

　　可比口徑稅負率＝623.38÷14000＝4.45%

　　二、城建稅及附加：假定項目所在地的綜合征收率為11.5%，則：

　　應納城建稅及附加＝623.38×11.5%＝71.69元

　　三、應納印花稅＝14000×0.05%＝7.00元

　　四、土地增值稅：

　　轉讓房地產收入總額＝14000÷（1+10%）＝12727.27元

　　扣除項目金額合計＝[4000+（4500－285.71）]×（1+10%+20%）+71.69+7.00＝10757.27元

　　增值額＝12727.27－10757.27＝1970.01元

　　增值率＝1970.01÷10757.27＝18.31%

　　應繳土地增值稅＝1970.01×30%＝591.00元

　　由于增值率未超過20%，享受免征優惠，免征土地增值稅591.00元。

　　五、企業所得稅：

　　營業收入＝14000÷（1+10%）＝12727.27元

　　營業成本＝[4000－4000÷（1+10%）×10%]+（4500－285.71）＝7850.65元

　　稅金及附加＝71.69+7.00＝78.69元

　　假定期間費用仍然按照土地成本和開發成本之和10%計算，則：

　　期間費用＝[4000+（4500－285.71）]×10%＝821.43元

　　營業利潤＝12727.27－7850.65－78.69－821.43＝3976.50元

　　假定未發生營業外收入和營業外支出，亦無其他納稅調整，則：

　　應納企業所得稅＝3976.50×25%＝994.13元

　　六、稅費合計和凈利潤

　　稅費總計＝623.38+71.69+7.00+0+994.13＝1696.20元

　　稅后凈利潤＝3976.50－994.13＝2982.38元

　　5.2.2場景分析

　　開發商擬對b樓盤普通住宅捂盤待售，如果未來房價上漲一旦導致增值率突破20%，將不能享受免征土地增值稅的待遇。這時，在一定的價格區間，其漲價帶來的新增利潤將不能彌補增值率未超過20%時應當免征的土地增值稅。這個價格區間，通俗地講就是“盲區”。

　　一、在假定成本費用不變的前提下，按照享受土地增值稅免征待遇，房價上漲后增值率不突破20%的要求，尋找未來銷售時間的“盲區”低點，這個低點為14202.52元。這時，稅費和凈利潤情況分別如下：

　　1、應納增值稅641.79元，比單方售價14000元時增加18.41元；

　　2、城建稅及附加73.81元，比單方售價14000元時增加2.12元；

　　3、印花稅7.10元，比單方售價14000元時增加0.10元；

　　4、土地增值稅：增值額2151.90元，比單方售價14000元時增加181.89元，增值率20%，繼續享受免征土地增值稅待遇；

　　5、企業所得稅：營業利潤為4158.39元，比單方售價14000元時增加181.89元；應納企業所得稅1039.60元，比單方售價14000元時增加45.47元；

　　6、稅費合計1762.30元，比單方售價14000元時增加66.10元；

　　7、稅后凈利潤3118.79元，比單方售價14000元時增加136.42元。

　　二、在假定成本費用不變的前提下，按照增加的凈利潤能夠彌補漲價前應當免征的土地增值稅和待售期間的融資成本為目標，尋找未來銷售時間的“盲區”高點，這個高點為16403.58元。這時，稅費和凈利潤情況分別如下：

　　1、應納增值稅815.59元，比單方售價14000元時增加192.21元；

　　2、城建稅及附加93.79元，比單方售價14000元時增加22.10元；

　　3、印花稅8.06元，比單方售價14000元時增加1.06元；

　　4、土地增值稅：增值額3868.91元，比單方售價14000元時增加1898.90元，增值率35.89%，應納土地增值稅1160.67元；

　　5、企業所得稅：營業利潤為3976.50元，比單方售價14000元時增加0元；應納企業所得稅994.13元，比單方售價14000元時增加0元；

　　6、稅費合計3072.23元，比單方售價14000元時增加1376.04元；

　　7、稅后凈利潤2982.38元，比單方售價14000元時增加0元。

　　5.2.3變動趨勢

　　一、從上述場景分析得出結論，b樓盤普通住宅成本費用固定，待售期間融資成本確定的情況下，“盲區”價格低點為14202.52元，“盲區”價格高點為16403.58元。

　　1、“盲區”低點是以房價上漲后增值率不突破20%為標準確定的，只考慮了漲價前應當免征的土地增值稅，未考慮待售期間的融資成本；如果考慮待售期間的融資成本，便是“盲區”高點。

　　2、當未來銷售時間的房價突破“盲區”低點，未突破“盲區”高點時，其稅后凈利潤將少于漲價前的凈利潤；當未來銷售時間的房價突破“盲區”高點時，其稅后凈利潤將大于漲價前的凈利潤。

　　二、當成本費用發生變化時，“盲區”低點和高點隨之發生變化。

　　1、當土地成本下降且不導致漲價前的增值率突破20%時，“盲區”低點將下降，“盲區”高點反而上升；當土地成本上升時，“盲區”低點上升，“盲區”高點反而下降。

　　2、當開發成本下降且不導致漲價前的增值率突破20%時，“盲區”低點將下降，“盲區”高點反而上升；當開發成本上升時，“盲區”低點上升，“盲區”高點反而下降。

　　3、當進項稅額和進項稅額取得率下降時，“盲區”低點將上升，“盲區”高點反而下降；當進項稅額和進項稅額取得率上升且不導致漲價前的增值率突破20%時，“盲區”低點將下降，價格高點反而上升。

　　4、當融資成本下降時，“盲區”低點不變，“盲區”高點將下降；當融資成本上升時，“盲區”低點仍然不變，“盲區”高點將上升。

　　三、具體量變變動趨勢分析及測算公式

　　1、以上變動趨勢，成本費用變化導致漲價前的增值率突破20%的，應當適用下面的第三種情景。

　　2、房價上漲后增值率突破20%的情景，其具體量變變動趨勢分析以及“盲區”低點和“盲區”高點的測算公式，詳見附表3-4-03《房價稅費聯動分析（普通住宅增值率突破20%）》。

　　5.3房價上漲后增值率和稅率跳檔的情景（以上兩種情景以外適用）

　　對于非普通住宅和非住宅，以及漲價前增值率突破20%的普通住宅，其未來房價上漲導致稅費和凈利潤的影響，適用以下應用場景。以下應用場景，其測算公式的設計，應當考慮漲價前后增值率和土地增值稅跳檔的因素。

　　5.3.1應用場景

　　某一般計稅項目c樓盤，單方售價（含稅）17000元，單方地價4000元，單方開發成本（含稅）4500元，符合抵扣條件的單方進項稅額285.71元。

　　一、應納增值稅＝（17000－4000）÷（1+10%）×10%－285.71＝896.11元

　　可比口徑稅負率＝896.11÷17000＝5.27%

　　二、城建稅及附加：假定項目所在地的綜合征收率為11.5%，則：

　　應納城建稅及附加＝896.11×11.5%＝103.05元

　　三、應納印花稅＝17000×0.05%＝8.50元

　　四、土地增值稅：

　　轉讓房地產收入總額＝17000÷（1+10%）＝15454.55元

　　扣除項目金額合計＝[4000+（4500－285.71）]×（1+10%+20%）+103.05+8.50＝10790.13元

　　增值額＝15454.55－10790.13＝4664.42元

　　增值率＝4664.42÷10790.13＝43.23%

　　應繳土地增值稅＝4664.23×30%＝1399.32元

　　五、企業所得稅：

　　營業收入＝17000÷（1+10%）＝15454.55元

　　營業成本＝[4000－4000÷（1+10%）×10%]+（4500－285.71）＝7850.65元

　　稅金及附加＝103.05+8.50+1399.32＝1510.88元

　　假定期間費用仍然按照土地成本和開發成本之和10%計算，則：

　　期間費用＝[4000+（4500－285.71）]×10%＝821.43元

　　營業利潤＝15454.55－7850.65－1510.88－821.43＝5271.59元

　　假定未發生營業外收入和營業外支出，亦無其他納稅調整，則：

　　應納企業所得稅＝5271.59×25%＝1317.90元

　　六、稅費合計和凈利潤

　　稅費總計＝896.11+103.05+8.50+1399.32+1317.90＝3724.88元

　　稅后凈利潤＝5271.59－1317.90＝3953.69元

　　5.3.2場景分析

　　開發商擬對c樓盤捂盤待售，對于待售期間增加的資金成本，以及未來銷售時間因漲價增加的稅費，需要進行綜合分析。

　　在假定成本費用不變的前提下，未來銷售漲價新增的稅后利潤能夠保障彌補融資成本，以此為目標，尋找最低保障價格，這個保障價格為18341.12元。這時，稅費和凈利潤情況分別如下：

　　1、應納增值稅1018.03元，比單方售價17000元時增加121.92元；

　　2、城建稅及附加117.07元，比單方售價17000元時增加14.02元；

　　3、印花稅9.17元，比單方售價17000元時增加0.67元；

　　4、土地增值稅：增值額5868.92元，比單方售價17000元時增加1204.51元，增值率54.32%，應納土地增值稅1807.33元，比單方售價17000元時增加408元；

　　5、企業所得稅：營業利潤為5271.58元，比單方售價17000元時增加0元；應納企業所得稅1317.90元，比單方售價17000元時增加0元；

　　6、稅費合計4269.50元，比單方售價17000元時增加544.61元；

　　7、稅后凈利潤3953.69元，比單方售價17000元時增加0元。

　　5.3.3變動趨勢

　　一、從上述場景分析得出結論，c樓盤成本費用固定，待售期間融資成本確定的情況下，最低保障價格為18341.12元。未來銷售價格低于最低保障價格，其稅后利潤將不能彌補融資成本。

　　二、當成本費用發生變化時，最低保障價格隨之發生變化。

　　1、當土地成本下降時，最低保障價格將上升；當土地成本上升時，最低保障價格將下降。

　　2、當開發成本下降時，最低保障價格將上升；當開發成本上升時，最低保障價格將下降。

　　3、當進項稅額和進項稅額取得率下降時，最低保障價格將下降；當進項稅額和進項稅額取得率上升時，最低保障價格將上升。

　　4、當融資成本下降時，最低保障價格將下降；當融資成本上升時，最低保障價格將上升。

　　三、具體量變變動趨勢分析及測算公式

　　1、具體量變變動趨勢分析以及最低保障價格的測算公式，詳見附表3-4-04《房價稅費聯動分析（非普通住宅和非住宅）》。

　　2、附表中有關最低保障價格測算公式的設計，已經充分考慮漲價期間的融資成本，漲價后的稅費增長以及增值率跳檔和土地增值稅稅率跳檔等因素，隨著漲價前房價、土地成本、開發成本和進項稅額等原始數據的隨機錄入，最低保障價格將自動生成。